【実録】マンションの下の階に水漏れが…？起こった時の事例と対処法
「上の階から下の階へ水漏れする…」これは平屋の住宅以外、戸建て住宅でもマンションでも起こります。しかし、戸建てとマンションで決定的に違うことがあります。
それは、自分の家に水漏れしているのか他人の家に水漏れしているのかという点です。
戸建てで下の階に水漏れした場合は原因も被害も自分の家ですが、マンションの場合は原因が自分の家で被害が他人の家ということになります。
その分、的確に対応をしないとトラブルになる恐れがあります。今回はマンションで下の階に水漏れが起こった時の事例や対処法を中心に、水漏れの責任の所在や下の階に水漏れすることがある水漏れ原因、修理費用など、様々な角度から解説して行きます。
下の階への水漏れの責任は誰にある？
マンションで自分の家の天井から水が漏れてきた場合、何処から漏れて来た水なのでしょうか？まず、自分の家の水道ということはありません。
自分の家の水道が家の天井を通るように設置されることは無いので。
一番可能性が高いのは真上の階の家になります。
しかし、それも100％と言う訳ではありません、水漏れの場所や建物によっては斜め上の家ということもあります。
また、また各個人の専有部ではなくマンションの共用部からの水漏れということもあります。
そして真上の家だったとしてもその家の住人の責任ではないかも知れません。
ここでは下の階に水漏れした時の責任の所在について見て行きましょう。
住まいが分譲と賃貸で責任が変わってくる
マンションの場合、「分譲マンション」か「賃貸マンション」かで責任の所在が大きく変わります。
分譲マンションの場合は家も蛇口も水道管もその部屋の持ち主のものなので、下階の水漏れの原因がその範疇であれば、その家の持ち主の責任になります。
ただし、賃貸マンションの場合は家、蛇口、水道管等の持ち主はオーナーであり、入居者ではありません。
まずこの点が分譲と賃貸では大きく違う点です。
ただし、賃貸であっても入居者の過失が原因の場合は入居者に責任が行くこともあります。
共有部分と専有部分の責任範囲
共有部分はマンションの持ち物になります。
一例で言うと、マンションのエレベーターは個人の所有物ではなくマンションの所有物となります。
では、水道で見たらどうかと言うと、水道メーターから居住スペース側が専有部分になり、水道メーターから外側は共有部分になります。
自分の家のパイプスペース内であっても水道メーターから先の水道管は共有部分ということです。
マンションの場合、上水道は基本的に上下の部屋と接続しています。
ちなみに高層階のマンションになればなるほど共用部分の水道管の距離も長くなります、また、管理人室の水回りや散水栓なども共有部分となります。
この共有部分ですが水漏れがあった場合の責任の所在は「管理組合」になることが多いです。
原則として原因を作った側が責任を負う事になる
下の階への水漏れは「原則として原因を作った側が責任を負う」事になります。
責任とは修理業者の手配や修理費用の支払いなどです。
原因と言うと過失を思い浮かべやすいですが、過失でなくてもその原因となる設備の所有者は責任を負うことになります。
それでは、いくつかの例とその責任の所在をご紹介いたします。
| 下の階への水漏れ原因 | 責任の所在 | |
| 分譲マンションの場合 | 賃貸マンションの場合 | |
| キッチン、洗面所シャワー水栓、シャワーホースの破損による階下漏水 | 上の階の住人 | オーナー |
| 洗濯排水口掃除後に排水ホースを付け忘れて洗濯機を回し、水浸しになったことによる階下漏水 | 上の階の住人 | 入居者※ |
| 埋設されている給水管の破損による階下漏水 | 上の階の住人 | オーナー |
| トイレが詰まって便器から水が溢れ、床が水浸しになったことによる階下漏水 | 上の階の住人 | 入居者※ |
| 共用部給水管の破損による階下漏水 | 管理組合 | オーナー |
※賃貸マンションで入居者過失の場合は基本的に入居者の責任となるが、全てを入居者が負担するかどうかはオーナーや管理会社の判断によって変わることがあります（オーナーと折半になったり、保険対応だけ入居者の保険を使って保険対応外の修理代はオーナーが支払ったりすることもある）
分譲マンションの場合は過失があっても無くても、ほとんどのケースが上の階の住人の責任となります、また埋設部分の給水管や給湯管の水漏れが原因であった場合などは、下の階の住人から「水漏れで被害が起きている」と言われるまで水漏れしていることにすら気付かないことも良くあります。
賃貸の場合は、過失であるか過失でないかが責任の所在を判断する大きなポイントとなります。
入居者の過失がない場合はほぼオーナーの責任で決まりですが、自分に責任が無いからと言って上階の入居者が調査や修理に非協力的だと、その分、下の階の人に迷惑をかけることにもなり、住人トラブルに発展するリスクもありますので丁寧に対応することがベストです。
マンションの下の階に水漏れする主な原因
マンションの水回りにはいろいろな蛇口があり、いろいろな部品が使われているので水漏れ症状も多岐に渡ります。しかし、下の階への水漏れとなるとある程度原因は絞れてきます。
ここでは、下の階に水漏れが起きた時の原因で良くある4つの水漏れについて解説いたします。
| ■下の階に水漏れが起きた時の原因で良くある4つの水漏れ ・洗濯ホースの外れ ・キッチン、洗面所シャワー水栓のシャワーホース切れ ・キッチン床下排水管詰まりによる溢れ ・埋設されている給水管、給湯管からの水漏れ |
それでは一つひとつ見て行きましょう。
洗濯のホース外れ
洗濯のホース外れは給水ホース、排水ホース共に起こる恐れがあります。
まず給水ホースの外れについて、これは洗濯機を買い替えた時や引っ越しをした時などに起こりやすいトラブルですが、洗濯ホースを洗濯蛇口にきちっと接続できていない状態で洗濯機を動かした時に起こりやすい症状です。
接続がちゃんとできていない所に水圧がかかり、洗濯ホースが完全に外れて水が出続けることによって、下の階に水漏れします。ちなみに緊急止水弁が付いている洗濯蛇口であれば、ホースが外れても緊急止水弁が作動し、水は止まる様になっています。
近年の洗濯蛇口であれば緊急止水弁付きが多くなっていますが、古い蛇口だと普通の単水栓に洗濯用のニップルを取り付けてあるだけなので緊急止水弁は付いていませんので古い蛇口の時によく起こります。
排水ホースの外れによる階下漏水も時々あり、排水口を掃除した後に洗濯ホースの取付けが甘かったり、洗濯機の裏を掃除しようと少し洗濯機を動かした時に排水ホースが外れてしまったり、それに気付かずに洗濯をして…いう感じです。
下の階に水漏れするということは水漏れの量が多いということですが、「洗濯」ということが水漏れ量の多い要因になっています。
洗濯中、ずっと洗濯機の前に居る人はいないですよね、洗濯中に外出している人もいます。
このように洗濯中、近くに人がいないことと給水や排水が自動で行われることによって、ホースが外れていても給水、排水がされ続け、洗濯が終わるまで漏れ続けるので水漏れの量が多くなる訳です。
キッチン、洗面所シャワー水栓のシャワーホース切れ
キッチンと洗面所のシャワー水栓はシャワーホース収納型なので、シャワーヘッドを引っ張って使わない限り、ホースは常時シンクや洗面台の下にあります。
シャワーホースが切れて水漏れしていても、見える部分で水漏れしていないので発見に時間がかかることもあります。
また、水漏れは使用時のみという特徴もあります。
給水管や蛇口でも使用していない時に水漏れしていれば、水道料金が上がったり水道局から漏水疑いの指摘が有ったりして水漏れの存在に気付きやすいですが、使用時のみの水漏れだとその様なことが無い為、何ケ月も水漏れしていることがあります。
これも漏水量が多い為、下の階まで水漏れすることが良くあります。
それでは実際にあった事例をご紹介いたします。
洗面シャワーホース切れが原因で下の階への水漏れが起きた事例
「天井から水漏れしてくる」というご依頼がありました。
現場は分譲のマンションで、脱衣所の天井から水が漏れていました。
原因は上階の部屋なので、対象の部屋に伺い、事情を説明して水回りの点検をさせていただくことに。
水漏れしていたのが脱衣所の天井だったので、洗面台が怪しいと思い最初にチェック、するとビンゴで洗面シャワー水栓のシャワーホース切れによる水漏れが原因でした。
水受けのケース内は満水になっていて、そこから漏れた水が棚の底を腐らせ、床まで水漏れしていました。
その近くに排水管が立ち上がっていて、その穴から下の階に水漏れしていました。
元々の依頼者は下の階の方でしたが、修理の対象は上の階の方になるので、上の階の方と修理に向けて金額等の話をしました。
洗面台の棚の底も腐ってダメになっていたので、洗面台交換の工事となりました。
早く気付くことができていれば下の階に水漏れすることもなく、洗面台の棚が腐ることも無く、シャワーホースの交換だけで済んだかもしれません。
キッチン床下排水管詰まりによる溢れ
キッチンは床下排水管に床上排水管（蛇腹ホース）が差し込んであるだけの接続となっていて、床下排水管内で詰まりが起こると流した水が管内に溜まって床上排水管との接続部から溢れ出します。
溢れた水は排水管の外側を伝って、下の階へと水漏れして行きます。
シャワー水栓のシャワーホース切れと同じで「流した時だけ水漏れする所」「気付きにくい場所」「気付かないので漏水量が多い所」「水道局からの指摘はない所」などがほぼ同じ理由となります。
埋設されている給水管、給湯管からの水漏れ
マンションの場合、給水管や給湯管は基本、床下か壁中を通っています。
そして、水漏れが起こった場合は全て下の階に漏れて行きます。
給水管や給湯管のように機能は無く、ただ水やお湯を通すだけの管だと、ずっと水漏れせずに寿命なんて無い様にも思えますがもちろんそんなことは無く、年数が経てばどこかで必ず水漏れを起こします。
給水管、給湯管の素材にもよりますが、20年～30年位で多く水漏れが起きています。
この水漏れの特徴は24時間漏れ続けることと、下階の天井に漏水場所が近いということです。
それでは実際にあった事例をご紹介いたします。
給湯銅管のピンホールが原因で下の階への水漏れが起きた事例
「壁の上の方のクロスがふやけている、水漏れしているのでは？」というご依頼がありました。
現場を確認すると確かに壁上方のクロスがふやけていて水漏れが起きている痕跡がありました。
話を聞くと賃貸マンションとのことだったので、管理会社の連絡先を聞き、状況を説明。
引き続き調査と修理の見積りを出してほしいとのことだったので、漏水調査開始。
上階の住人も在宅していたので、現状と管理会社の了承を得ていることを伝え、室内の調査をさせていただくことに。
先ず水道メーターを確認するとパイロットが動いていたので、上水の水漏れであることが判明しました。
室内の点検を行うと目視できる場所に水漏れの痕跡はありませんでした。
しかし、洗面所の壁の奥から小さく「シャー」という音が聞こえてきました。
ただ埋設部なので壁の開口をしないと見積もりを出すことができません、管理会社に壁開口、及び調査費の了承をいただき、開口した所、給湯銅管のピンホールが水漏れの原因でした（※ピンホールは銅管に小さな穴が空く症状です）。
場所的にも給湯銅管の一部切り回しが出来る状態だったので、一部切り回しの見積りを提示、また壁の復旧と下階のクロスをどうするか確認した所、「給湯管の修理だけしてほしい、あとはうちでやる」とのことだったので、給湯管を修理して終了しました。
マンションで下の階に水漏れした時の対処
この対処がキチンと出来ないと様々なトラブルを起こす危険性がありますので気を付けましょう。
それでは以下をご覧ください。
| マンションで下の階に水漏れした時の対処 ・止水栓、元栓を閉める ・水道業者へ連絡する／賃貸の場合は管理会社かオーナーに連絡する ・下の階の方に「お詫び」をする |
それでは一つひとつ見て行きましょう。
止水栓、元栓を閉める
最初に止水栓か元栓を閉めます。
止水栓、元栓どちらを閉めても水漏れが止まる場合は必ず止水栓を閉めてください。止水栓、元栓は時計回りに回すと閉まります。
元栓を閉めたら水回りのチェックをし、水漏れの痕跡が無いかを見て行きましょう。
水漏れの原因は分かるに越したことはありませんが、この時点では分からなくても問題ありません、水回りのチェックにあまり時間をかけすぎないようにしましょう。
水漏れ修理の為に水道業者へ連絡する
下の階に水漏れしている場合は水道業者に連絡することが必須です。DIYで直したいという方がいるかも知れませんが、他人の家に迷惑が掛かっている以上、プロに修理を依頼することが大切です。
賃貸の場合は管理会社やオーナーへ連絡
賃貸の場合は水道業者に連絡するのではなく、管理会社やオーナーに連絡します。
深夜や管理会社が休みの時でも水道業者を呼ぶのではなく、繋がる時間まで待ってから管理会社やオーナーに連絡しましょう。
元栓を閉めていれば多少待っても被害が拡大することはありませんが、管理会社やオーナーと連絡が取れない場合の対処について、事前に確認しておくと良いでしょう。
過失の場合は下の階への「お詫び」をしっかりしよう
下の階の人から「天井から水漏れをしている」と言われて気付くことが多いです。
過失の心当たりがある場合はしっかりお詫びをしましょう。
もし、自分が気付いていない水漏れだったとしても、下の階の住人から水漏れの被害を言われた時はしっかりお詫びをすることが大事です。
一言のお詫び、早い段階でのお詫びがあるだけで、住人トラブルのリスクは大きく下がります。
気まずいと思っても、勇気を出してまずお詫びをしましょう。
下の階への漏水で必要となる修理費用は…？
下の階に水漏れが起きた場合、修理費用はいくら位かかるのでしょうか？水道修理代だけで済むのか？それとも他に何か費用がかかるのか？いろいろ分からないことがあると思いますが、下の階に水漏れが起きた時は、自分が率先して行動しなければなりません。
その為にも費用のことはある程度、把握しておく必要があります。
下の階の被害状況によって変わってくる
下の階へ水漏れした場合にかかる費用は大きく分けて2つあります、それは「原因となった水漏れの修理代」と「下の階の復旧修理代」です。
下の階の復旧修理代ですが、これは被害状況によって大きく変わってきます。
例えば、天井からの水漏れが浴室だった場合、下の階の被害は少ないでしょう。なぜなら浴室内は水を使う場所であり、防水処理がされているからです。
なのでこの場合は上階の水漏れ修理代のみとなります。
しかし、浴室以外に水漏れした場合は何らかの被害が出ることは多く、基本的には費用がかかると思っておいた方が良いでしょう。
それではどのような被害があるのかを見て行きましょう。よく起こる被害は以下の通りです。
| 下の階の主な被害例 ・天井クロスの染み、剥がれ ・壁クロスの染み、剥がれ ・天井石膏ボードの染み、たわみ、ヒビ、欠落 ・天井木材の染み、変色 ・壁木材の染み、変色 ・天井電球のショート、漏電 |
天井・壁に関する被害が多いですが、修理費用に関しては一部の交換で済むのか、全面を交換しないといけないのか等、被害状況によって修理費用は変わります。
原因となった水漏れ修理にかかる費用相場
今回紹介した「原因となった水漏れの修理」にかかる費用の相場は以下の通りです。
| 水漏れの修理内容 | 修理費用の相場 |
| 洗濯ホース付け直し（軽作業） | 4,000円～6,000円位 |
| キッチン、洗面水栓シャワーホース交換 | 15,000円～25,000円位 |
| キッチン排水管詰まり除去 | 25,000円～50,000円位 |
| 給水管、給湯管一部切り回し※ | 25,000円～50,000円位 |
※壁や天井を開口した場合は、別途開口作業費がプラスになります。
ちなみに水漏れ修理に掛かる費用は火災保険の対象外となります。
火災保険が適用されるケース
下の階に水漏れした場合に火災保険が使えるケースもあります。
その対象は内装や家財についてです。
内装は天井クロスや壁クロス等、家財は電化製品、家具、衣類等です。
また火災保険を使用する場合には、多くの現場写真が必要となります。
修理業者には修理前、修理中、修理後の写真はたくさん撮ってもらうようにしましょう。
それでは実際に火災保険が適用された事例をご紹介いたします。
下の階への水漏れで火災保険が適用された事例
「下の階に水漏れしている」という上階の方から依頼がありました。
分譲マンションで、埋設部の給水管水漏れが原因でした。
依頼者からは保険を使いたいので作業前、作業中、作業後の写真をたくさん撮ってほしいとの要望がありました。
作業内容は給水管一部切り回し工と天井クロスの張り替えでした。
修理作業を行いましたが要望通り、いろいろな角度から作業前、作業中、作業後の写真を撮って依頼者にお送りしました。
そして後日、保険会社から状況確認の電話がありました、私の撮った写真が手元にある様で、写真に沿って修理前の状態、修理後の状態を説明。
更に後日、依頼者から「無事に保険がおりました、ありがとうございました」との連絡がありました。
マンションでの階下漏水は事前の準備が大切
マンションではいつ階下漏水が起きてもおかしくありません。
築年数が古ければ経年劣化、築浅でも入居者の過失で起こる可能性があり、築年数に関わらずマンションに住んでいる方は準備をしておくことが大切です。
ここでは事前に準備をしておいた方が良い内容について解説して行きます。
いつ加害者になってしまうかわからない
マンションに住んでいる以上、「階下漏水」という水漏れはいつ起こるかわかりません、自分が加害者になってしまうこともあります。
自分自身に過失があれば謝罪もしやすいですが、埋設部の水道管など、自分で気付いていない水漏れだと自分も被害者の様な感じを受けやすくなります。
しかし、下の階の被害者にしてみれば過失が有ろうが無かろうが、上の家からの水漏れで自分の家が被害を被っている訳です。
加害者になってしまった場合は誠意をもって対応することが大切です。
事前に火災保険の内容を確認しておく
加入している火災保険の補償範囲を確認しておきましょう。
基本、水漏れに対する保証は内装、家財に対してですが、ちゃんと確認しておかないと「保険がおりると思って対処していたがおりなかった」「本来保険の対象になる修理だったが申請していないので保険金をもらえていない、勿体ない思いをした」ということになりかねません。
また、保険対応については全て自分自身で動かなければなりません、保険会社への連絡や申請も水道業者への連絡もです。
この点はしっかりと把握しておきましょう。
水道トラブルがあった際に連絡する水道業者を決めておく
下の階への水漏れに限りませんが、水道トラブルがあった際に連絡する水道業者を3社ほど決めておきましょう。
水道トラブルが起きると少なからず動揺をするので、落ち着いて業者を探すことが難しくなります。そして、悪徳水道業者の被害に会うのも慌てて、動揺している時に探したケースがほとんどです。
そうならない為にも事前に業者の選定を行っておくことが大事です。
定期的に水回りのチェックをする
キッチンシンク下や洗面台下は用が無ければ見ることはありません。
しかし、見ない期間が長ければ長い程、水漏れしていた時の被害も大きくなります。
1ヶ月に1回位、水回りのチェックをすれば大ごとになることは少ないでしょう。
まとめ
マンションで下の階へ水漏れした時は
- 止水栓、元栓を閉める
- 水道業者／賃貸の場合は管理会社に連絡する
- 下の階の方に「お詫び」をする
この対処を確実に行うようにしましう。
そうすればトラブルも最小限に抑えられるはずです、大きなトラブルになってしまうケースは①、②、③のどれかが出来ていない時に起こりますのでご注意ください。
